Thị trường nhà ở xã hội: Cần tăng nhanh nguồn cung

Trước việc gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng có tiến độ giải ngân chậm, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà giải thích, đây không phải là vốn đầu tư từ ngân sách mà là nguồn tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại, thực hiện theo nguyên tắc vay thương mại, phải thu hồi vốn, lãi sau thời hạn nhất định nên có những điều kiện ràng buộc cụ thể.

Mua nhà thương mại giá rẻ không phải chứng minh thu nhập chịu thuế

Theo Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà, có hai nhóm đối tượng thụ hưởng khác nhau là nhóm mua nhà ở xã hội và nhóm mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp.

Đối với nhóm mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, cá nhân, nếu là người lao động thu nhập thấp, thì phải có thu nhập thường xuyên hằng tháng dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân; cùng với đó là yêu cầu thủ tục xác nhận hộ khẩu, tình trạng nhà ở... Quy định này tránh tình trạng không phải người thu nhập thấp, nhưng vẫn đăng ký mua nhà ở xã hội - loại hình nhà ở được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước.

Đối với nhóm mua nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá rẻ, điều kiện bắt buộc là chưa có nhà ở sở hữu hoặc có nhưng diện tích nhỏ dưới 8m2/người; có hộ khẩu thường trú tại địa phương có dự án (nếu tạm trú phải đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên); có hợp đồng thuê, mua nhà theo quy định. Những trường hợp này chỉ cần đơn vị công tác hoặc chính quyền nơi cư trú xác nhận tình trạng nhà ở, không phải xác nhận về thu nhập, không phải chứng minh thu nhập thuộc diện không phải đóng thuế như với nhóm mua nhà ở xã hội.

Như vậy, nhóm mua nhà ở thương mại có điều kiện vay vốn mua nhà thương mại dễ hơn vì dự án nhà ở thương mại không được ưu đãi như nhà ở xã hội. Đây vừa là giải pháp giúp người lao động cải thiện chỗ ở, vừa kích cầu thị trường BĐS, khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại trung bình và thấp thay vì tập trung cho sản phẩm cao cấp như trước.

Cần khoảng một triệu căn hộ nhà ở xã hội

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, sở dĩ kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chưa đạt được như kỳ vọng vì số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô diện tích nhỏ còn ít, chưa đáp ứng nhu cầu của người dân trên địa bàn. Do đó, số lượng khách hàng là hộ gia đình, cá nhân có hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án để đáp ứng điều kiện được vay vốn từ gói hỗ trợ còn hạn chế. Đối với doanh nghiệp, có nhu cầu vay vốn từ gói hỗ trợ, nhưng còn vướng nợ xấu nên ngân hàng thương mại có thể từ chối cho vay để bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng, vì vậy một số dự án cũng chưa được vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Thứ nữa, đây là gói tín dụng có vay có trả nên khách hàng là hộ gia đình, cá nhân phải có đủ vốn tối thiểu khoảng 20% tổng số tiền vay (doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án phải có đủ vốn tối thiểu 30% tổng số tiền vay); phải đáp ứng các điều kiện cho vay theo quy định của tổ chức tín dụng như chứng minh khả năng trả nợ... Thực tế cho thấy, quy định khách hàng chứng minh đủ khả năng tích lũy trả nợ là một trong những khó khăn để đối tượng thu nhập thấp tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Để giải quyết một phần vướng mắc này, Chính phủ đã cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ từ 10 năm lên 15 năm, từ đó giảm mức phải trả hằng tháng cho người vay. Còn những băn khoăn về chứng minh thu nhập chịu thuế khi mua nhà thương mại giá thấp có lẽ là do cách hiểu, vận dụng chưa đúng hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước.

Theo Bộ Xây dựng, với diện tích bình quân 50m2/căn hộ, đến năm 2020, ước tính cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội tại khu vực đô thị. Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, mỗi địa phương có nhu cầu khoảng 130-140 nghìn căn; còn lại tập trung tại một số địa phương trọng điểm, như Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên.

Như vậy, vấn đề với nhà ở xã hội là cần tăng nhanh nguồn cung - ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết. Trong đó, yếu tố quan trọng là hình thành nguồn vốn trung và dài hạn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Đồng thời, tiếp tục huy động các nguồn vốn theo quy định của Luật Nhà ở để hỗ trợ cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, gồm vốn ngân sách, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước…

Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và các ngành tiếp tục sửa đổi các cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng, thuế liên quan đến nhà ở xã hội; cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tư, tạo quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội; tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân có đất ở phù hợp với quy hoạch vay vốn hỗ trợ để cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới nhà ở của mình hoặc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê theo quy định… nhằm tăng nhanh nguồn cung cho thị trường.